不動産投資のコストを暗算で計算する：束田光陽の不動産投資の教室（3/3 ページ）

資産運用の王道の一つである不動産投資では、場所によって利回りが違います。しかし、あるていどの利回りがないと、ローン返済や運営費用がかさんで赤字になることも。必要なコストを簡単に計算する方法はないのでしょうか。ファイナンシャルアカデミーで不動産授業を担当する束田光陽先生にポイントを聞きました。

[斎藤健二，ITmedia]

返済年数を長くする方法

　住宅ローンと投資用ローンでルールが違います。住宅ローンは基本的にその人の年齢で判断します。そもそも住宅ローンは住む人が給料で返すもので、その人が元気に働ける年数分貸してくれるんです。75歳とか85歳まで元気だとして、「いま40歳です」と言ったら35年ローン貸しましょうとか。住宅ローンを長くしたければ、若いうちに買えというのが鉄則です。

　投資用ローンは、その人が生きていようが死んでいようが関係ありません。不動産の家賃で返済していくので、不動産の年齢を見るんです。不動産の年齢とはどのくらいでしょうか？

サイトウ：　築年というものですね。

　実は建物の構造で違ってきます。RC造と呼ばれるコンクリート建てと、鉄骨造と木造の3パターンで区別します。RCは法定耐用年数で47年、鉄骨は34年、木造は22年です。例えばRCで20年経っている物件は残り27年でローンを組む。木造で20年経っていると残り2年しかない。長くしたいという場合は、寿命が長く残っている物件を狙っていくことになります。

　そしてローンをできるだけ長くするわけです。

　続く。

話し手：束田光陽

ファイナンシャルアカデミー認定講師。受講生による講義の満足度評価が5点満点中平均4.9点というナンバーワン講師。大手企業でサラリーマン生活を送るも将来に不安を感じ26歳で不動産投資を開始。現在までに通算25件の物件を購入し、総資産は5億円、年間家賃収入は4000万円。自身の豊富な経験に加え、1万人以上の生徒を教えた経験をもとにした講義は抜群の説得力。落語好きで「束田講師の落語のような話を聞くために通っている」という受講生もいるほど。担当講義は不動産投資スクールのほか、中上級者向けフィールドワークゼミなど。（ファイナンシャルアカデミー 不動産投資スクール）