羽田近くの施設はガラガラ、成田の周辺は…… なぜ、空港近くの商業開発は失敗しがちなのか（1/3 ページ）

共生バンクが主導する成田空港周辺の開発プロジェクトが、うまくいっていないと報道されている。ここに限らず、羽田など空港周辺の開発は失敗することが多い。一体なぜなのか。

[山口伸，ITmedia]

著者プロフィール

山口伸

経済・テクノロジー・不動産分野のライター。企業分析や都市開発の記事を執筆する。取得した資格は簿記、ファイナンシャルプランナー。趣味は経済関係の本や決算書を読むこと。　X：@shin_yamaguchi_

　共生バンクが運営する不動産ファンド「みんなで大家さん」が厳しい局面にある。成田空港近くの場所を開発するプロジェクトの商品において、投資家への支払い遅延が生じていたが、計画地の4割を所有する成田国際空港社（NAA）は、借地契約の延長に応じない方針を決めた。

　NAA側は、共生バンクに工事の遂行能力がないと判断したという。開発計画の根幹を揺るがす決定である一方で、仮に開発が完了したとしても、採算が取れずに失敗していたかもしれない。過去の事例を振り返ると、空港近くの商業施設が集客に失敗する事例がいくつか存在する。羽田空港近くの施設もガラガラだ。失敗した空港近辺の開発事例とその要因に迫る。

出所：ゲッティイメージズ

想定利回りは7％、個人投資家たちが飛びついた

　みんなで大家さんを運営する共生バンクグループは1998年に創業し、当初は店舗や不動産の証券化事業を展開していた。2007年にみんなで大家さんの運用を始め、当初の投資対象物件はパチンコ店や宿泊施設、物流施設など。その後、商業施設やマンションにも手を広げた。

　話題となっている「シリーズ成田」は2021年から運用を開始。現在までに18のファンドを提供しており、投資は1口100万円、想定利回りを7％と設定していることから、多くの個人投資家が同ファンドに出資した。

　シリーズ成田の投資対象は、第2ターミナルの北西にある大型開発用地だ。共生バンクはファンドで集めた資金を原資として、約45.6万平方メートルの土地を「GATEWAY NARITA」として開発する計画を立てている。開発地には商業複合施設や国際展示場、デジタルドームやホテルなどを建設し、賃料で得た利益の一部をファンドの投資家に支払う仕組みだ。