本人確認は「干支を口頭で」、書類は紙――地面師を生かし続ける不動産取引の“デジタル化されない現実”（1/2 ページ）

公開 2026年06月30日 12時01分

更新 2026年07月29日 10時38分

著者

加藤勤之

[ITmedia]

印刷する連載新着通知を受け取る Googleで優先するソースとして追加

　「なぜインターネットで本は買えるのに不動産は買えないの？」「マンションを借りる時に不動産屋のお兄さんが急いでFAXを送るのはなぜ？」。多くの人にとって「住まい」に当たる不動産は身近なはずなのに、なぜかよく分からないことだらけ。他の業界では常識なのに、不動産業界では非常識。そんな不動産の「ミステリー」を専門家がわかりやすく読み解き、AIをはじめITを活用した不動産の近未来を探る。

　バブル経済の崩壊後、低迷してきた日本の不動産価格が反転上昇し、内外からの投資が盛り上がる中、海外の先進事例なども交えて将来の不動産業界や価格を分かりやすく展望する。第3回は「なぜ現代も地面師が存在するのか」をアナログな不動産取引と登記の側面から深堀りする。

地面師たちが狙う、都心のビル群の中に取り残される空き家のイメージ（画像はChatGPTが生成）

著者プロフィール：加藤勤之

GA technologies

Public Relations 本部長　宅地建物取引士

2002年、東京工業大学理学部数学科卒、博報堂入社、外食、製菓、化粧品メーカーの営業に約10年従事、その後、労働組合委員長を経て、経営企画や新規事業開発、働き方改革部長などを務める。 2018年12月、総合不動産会社オープンハウス入社、マーケティング本部長、広報宣伝部長、社長室長、事業開発部長に従事、兼務で、スキー場を運営する子会社みなかみ宝台樹リゾート代表も務めた。

2023年11月、GA technologiesに入社、Communication Design Center本部長を経て、現在は、Public Relations本部長として、広報と渉外の責任者を務める。

「うちの事務所でも見抜けなかった……」

　「うちの事務所でも偽造書類を突然出されたら、とても見抜けなかっただろう」。筆者の知人で司法書士事務所で働いていた、不動産取引に詳しい溝脇翔氏は、あるニュースを見ながら背筋の凍る思いがしたという。ニュースとは、2017年、積水ハウスが地面師グループに架空取引で土地購入代金の約55億円をだまし取られた事件のことだ。

　積水ハウス事件の舞台は、東京都五反田にある約600坪の歴史ある旅館だった。地面師グループは物件の所有者に成りすます人物を用意し、印鑑証明書やパスポートなど本人確認書類を巧妙に偽造。同社だけでなく、専門家である司法書士や弁護士までもがあっさりだまされた。積水ハウスは、所有者を名乗る人物と売買契約を結び、資金の大半を支払ってしまった。しかし、本当の所有者は別人。登記所が仮登記を認めてくれず、地面師グループの犯行が明るみに出た。

　第二次世界大戦後の混乱期にはびこった地面師犯罪。その数は1982年までの警察白書に掲載されており、81年の認知件数は1264件、検挙件数は1235件にのぼった。2025年に大阪市内の繁華街「ミナミ」の土地や建物を狙った事件で男女4人のグループが摘発されるなど、今も犯罪グループは暗躍しており、Netflixのドラマ「地面師たち」も話題になった。

周到な準備の地面師、訓練が難しい専門家

　それにしても、なぜ司法書士など土地取引のプロが複数ついていながら、いまだに地面師の犯罪がなくならないのか。溝脇氏は「そもそも地面師自体が非常にレアな存在であること」を理由にあげる。地面師は顔も名前も表に出ておらず、司法書士事務所の仕事をしていても通常、一生お目にかからない存在だ。このため、ほとんどの司法書士事務所は被害の経験がなく、地面師の実態を踏まえた訓練もしづらい環境にある。

　これに加えて、司法書士を含めたスタッフたちは、毎日のように不動産・会社の登記や供託の手続きの代理、裁判所に提出する書類作成など多くの通常業務をこなしている。時間や経験、人員の不足から、めったに発生しない地面師詐欺など犯罪対策は後回しにしがちになる。

　一方の地面師グループは、格好の物件を見つける「情報屋」、土地の買い手と交渉する「交渉役」、偽造書類を制作する「道具屋」、所有者の成りすまし役、全体をまとめるリーダーなどが周到に準備し、集団でターゲットに襲いかかる。手口や偽造方法もどんどん巧妙になり、専門家が机上で確認するだけでは見分けがつかなくなっている。この結果、一般の人はもちろん、司法書士を含めた専門家でも、偽造書類や成りすましを見抜くことが難しくなるという。

次ページへ地面詐欺を防ぐ対策は？