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» 2014年05月30日 10時00分 UPDATE

マンション一括受電で、悩みの管理費値上げを解決

東京都東大和市に建つグランドメゾン玉川上水ウエストスクエアの管理組合では、管理費と長期修繕積立金の値上げを避けることを前提に、さまざまな費用の見直しを進めていた。最後に残ったのが共用部分の電気料金だったが、中央電力の「マンション一括受電サービス」を導入することで、照明のLED化と合わせて2割の削減に成功した。サービス導入に当たっての秘訣は何だったのだろう。

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なぜ一括受電に注目が集まるのか

 「長期的な目標はマンションの管理費と長期修繕積立金の値上げをしないこと。避けがたい値上げを何とかして回避するために、4期をかけてさまざまな対策を打ちました。『マンション一括受電サービス』を導入したこともその1つです」。こう語るのは、グランドメゾン玉川上水ウエストスクエア管理組合(東京都東大和市)の前理事長、坂本長生氏である(図1)。

yh20140530MrSakamoto_350px.jpg 図1 一括受電サービス導入に携わった坂本長生氏

 坂本氏は、政府債務や税収の動向を見て、今後とも消費税の税率アップは避けられないと判断、「消費税率が15%まで上昇した場合でも今後30年間耐えられるシミュレーションを試みた上で、当マンションの管理費と修繕積立金の値上げは避けたいと考えました」(同氏)。

 増税に応じて、管理費を増額しなかったのはなぜだろうか。「これからは給与や年金の増額は期待できないと考えた方がよいでしょう。そうした中、管理費や修繕積立金を増額すると住民の負担が大きくなる。これは避けなければなりません」(同氏)。

 管理費を増額しないなら、支出を絞り込むしかない。消費税の動向など前提となる情報などをマンション内で共有していたため、全ての委託契約を見直して、取引先を変更する合意が得やすかったという。共用部分の電気料金を引き下げる対応も進めた。全館をLED化し、480あった蛍光管と電灯を全てLEDに変えた。「これで(管理費に直接影響する)共用部分の電気料金が1割下がる見通しが得られました。しかし、目標には少し足りません」(同氏)。これを補ったのが一括受電だった。

 同マンションの共用部分はLED化後も月に8〜9kWhを消費しており、一括受電導入前の料金で計算すると15〜17万円に相当する。導入の結果、2カ月半(2014年1月15日〜同3月31日)で3万6900円を節減でき、約1割の削減効果があった。電気設備の点検費用の削減など、電気料金以外への削減効果もある。

一括受電はなぜ安い?

 グランドメゾン玉川上水ウエストスクエアの管理組合が導入したのは、中央電力が提供する「マンション一括受電サービス」だ(図2)。同サービスはマンション側が導入費用を負担する必要がなく、電気料金が下がることが特徴。

 電気の契約をマンション内の住戸ごとではなく、「マンション一棟」と電力会社との契約に切り替えることで実現する。商業ビルなどでは標準的な契約であり、契約内容を変更することで、1kWh当たりの単価が安くなり、電気料金が下がる。大本の電力自体は東京電力などの電気事業者が供給しており、これを中央電力がマンション内に置いた設備で変圧、各住居に供給している。

yh20140530mansion_590px.jpg 図2 グランドメゾン玉川上水ウエストスクエアのエントランス。2004年に完成した

どのように導入したのか

 「マンション一括受電サービス」を導入する流れは、まずマンション側の合意を取ることにある。マンション管理組合の理事会内で意思を統一し、次に住民向けの説明会を開催、臨時総会を開く。最後に各戸に申込書を配付して同意を取る。

 「このサービスを導入するには全戸の同意が必要でしたが、管理費・修繕積立金の長期的なビジョンを理事会側で示していたため、管理費を据え置くには同サービスの導入が必要という理解がほとんどの住民から得られました」(坂本氏)。

 中央電力は2013年7月に理事会に向けた最初の説明を行い、理事会は同8月に住民向けの説明会を開催、同9月には臨時総会を開いて議決を取った*1)。中央電力によれば、他のマンションと比較しても素早い動きだった。

*1) 坂本氏によれば、7月の説明の前に一括受電に対する評価を進めており、説明後、インターネットで公開されている情報を基に他社の情報とも比較済みだったという。

 臨時総会の翌日にはサービスの手続き書類を全戸(80戸)へ配付。締め切りを2日過ぎた時点で75戸から同意が得られた。「毎日住民と接しているのは管理員です。管理員はふだんからマンション住民とあいさつを交わしているため、住民全員の顔も覚えていて、申込書も管理員が集めて件数を確認していました」(坂本氏)。坂本氏によれば、手続き書類の早期回収には管理員の協力が必要不可欠だという。

 残り5戸のうち、2戸は管理員がマンション内の通路で立ち話をして呼びかけたことで回収している。さらに1戸は住民が入院中であったため、少し遅れて回収した。中央電力の営業担当者と管理会社の担当者が協力して回収がスムーズに進むよう調整した形だ。

最後は理事長の熱意と中央電力のノウハウで

 多少困難だったのが、残る2戸だったという。当マンションにおいて同サービスを導入する目的の説明にこだわった住民に対しては、坂本氏が手紙で内容を説明して理解を得た。

 手続き書類を提出していただけない理由の1つは、中央電力のサービスには不満がないものの、管理会社などの対応にわだかまりを感じて同意が得られない場合だ。最後に残った1戸がまさにこのような理由だったという。中央電力の営業担当者が間に入り、坂本氏と理事全員、管理会社担当者がそろって対応し、わだかまりをほぐすことで同意が得られた。こうして、80戸全ての申込書がそろったのは10月4日、総会決議後から1カ月弱のことだ。

 「消費税増税に間に合わせるために理事会内でロードマップを設け、臨時総会に至る決断を早めました。また全戸からの同意書を得るために、管理員、理事会、管理会社、中央電力の営業担当者が連携し、適材適所で対応しました」(坂本氏)。

住民からの評判はどうか

 東京電力との工事日の調整期間である4カ月後、工事は2014年1月15日に完了した。前日に資材を搬入し、1日で変圧器などを交換、停電時間も工事当日の午前中に1時間半、午後に1時間という通常のスケジュール通りに進んだ。

 「2014年4月の消費税導入に間に合わせることができ、管理費維持に役立ちました。今回の導入は、管理費に対する当マンションの目標に合っていたことが採用の決め手です。中央電力がいう『10%還元』という数字のインパクトも享受できました。中央電力の営業担当者である丸目明日香氏は信頼できる方で、質問や課題に対するレスポンスもよく、本当に助けられました」(坂本氏)。

 マンションの中間決算では、LED化で1割減、中央電力のサービスと合わせて2割減という数字を出すことができた。住民からは、管理費を値上げしなくても安心して住むことができるため、「ありがたい」という声が上がった。一括受電が確かな結果を生みだしたことを実感しているという。

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提供:中央電力株式会社
アイティメディア営業企画/制作:スマートジャパン 編集部/掲載内容有効期限:2014年6月30日