不動産エージェントの終焉？ 広がる情報漏洩リスク、「ID貸与禁止」が暴く業界の“グレーゾーン”：古田拓也「今更聞けないお金とビジネス」

[古田拓也，ITmedia]

筆者プロフィール：古田拓也　株式会社X Capital 1級FP技能士

FP技能士センター正会員。中央大学卒業後、フィンテックスタートアップにて金融商品取引業者の設立や事業会社向けサービス構築を手がけたのち、広告DX会社を創業。サム・アルトマン氏創立のWorld財団における日本コミュニティスペシャリストを経てX Capital株式会社へ参画。

　不動産流通機構が3月23日、レインズ（不動産流通標準情報システム）を利用するためのIDまた貸しに関する注意喚起を公表し、不動産業界を騒がせている

　レインズ（不動産流通標準情報システム）とは国土交通大臣指定のもと、全国の不動産会社限定で売買・賃貸の物件情報を登録・共有する情報インフラだ。一般媒介契約（不動産取引を複数の仲介会社に依頼できる契約方式）を除く不動産物件は宅建業法によりレインズへ登録することが義務化されており、未登録・登録遅延は処分対象となる。

　レインズのID貸与を巡っては、2010年代以降たびたび注意喚起がなされてきた。業界関係者の間では、今回は一部の不動産エージェントに対する処分と同時に告知されている点で異例であるという。

IDを借りないと仕事ができない人たち

　2025年1月の施行規則改正によって、レインズへの物件の取引状況の登録が義務化された。仲介業者が、売主の物件情報を他の業者に共有せず、自社だけで買主も見つけようとする通称「囲い込み」への規制が一段と強化されている。

　重要なのは、このデータベースは一般消費者はもちろん、宅建業の免許を持たない者は閲覧できない点だ。唯一の例外は、売主が自分の物件の登録状況を確認するための限定的なアクセスのみである。

　この仕組みにより売主の個人情報を守ることができると同時に、宅建免許を持たないヤミ業者を排除することにもつながっている。

　しかし、ここ数年はグレーな手段でレインズに入ろうとするプレイヤーがいるとうわさされている。一部の不動産エージェントである。

急拡大する個人の不動産エージェント

　不動産エージェントとは、顧客の代理人として不動産取引を支援するモデルを指す。宅建業者との委託関係に基づき、個人のブランドやSNS発信力、人脈などを武器に顧客を開拓する、米国の不動産取引スタイルに近い職業だ。

　近年では業界団体も設立され、不動産テック企業との連携も進む。副業・兼業が当たり前となった時代の流れにも乗り、宅建士資格を持つ個人が挑戦するケースが増えている。

　しかし、エージェントの中には、宅建業者への所属が形式的な名義貸しにとどまり、事実上はフリーランスとして動いているケースがある。こうしたエージェントが物件情報を検索し、顧客に提案するためにレインズを使うには、名目上の所属先からID・パスワードを「借りる」必要がある。

　所属先としても「エージェントが案件を持ってきてくれるなら」と、IDの貸与を黙認する動機が働きやすい構造である。まさにこの行為が、今回の通知で改めて明確に禁じられた格好となる。

広がる「2つ」の大きなリスク

　ID貸与禁止と聞いて、読者の中には「形式的なルールの話ではないか」と感じる方もいるかもしれない。しかし、その裏には見過ごせないリスクがある。

　最大のリスクは情報漏洩だ。レインズには売主の氏名・住所・連絡先といった個人情報を含む非公開データが大量に登録されている。

　売主の物件はそのまま保有資産や間取りの情報につながる。万が一、そのような情報が匿名流動型犯罪グループなどに渡れば強盗や詐欺の被害が拡大する危険性が高まる。

（写真はイメージ、ゲッティイメージズ）

　また、消費者保護リスクも見逃せない。宅建業者には重要事項説明、書面交付、供託金による弁済制度など、取引の安全を確保するための義務が課されている。

　所属関係が曖昧（あいまい）なエージェントを介した取引では、問題発生時にエージェントが名目上の所属先と責任の所在を押し付け合い、たらい回しにされる可能性がある。

エージェントモデルは「終わり」なのか

　今回の通知は、違反した場合にレインズの利用停止処分となりうることを明記している。不動産業者にとって情報の生命線であるレインズの利用が停止されるということは、事実上の廃業宣告にも等しい処分だ。

　しかし、誤解してはいけないのは、不動産エージェントという働き方そのものが否定されたわけではないということだ。

　宅建業者への正規の所属と、その業者の指揮監督下でレインズを利用するという原則を守れば、エージェントとして活動することに法的な障害はない。要は実態を伴った契約関係の構築が求められるということだ。

　むしろ、この規制強化が業界の健全化を促す契機になるという前向きな考え方もありうる。

　不動産流通市場を取り巻くルールは、取引の透明性と消費者保護に基づく自由で開かれた不動産市場の“地ならし”とみることもできる。

　透明性がないと指摘されることも多い日本の不動産業界。業界内部で自浄作用が働くのか。不動産エージェントの立ち振る舞いが問われている。