束田光陽の不動産投資の教室

不動産投資のコストを暗算で計算する（1/3 ページ）

公開 2019年04月03日 11時34分

更新 2019年05月13日 09時58分

著者

斎藤健二

[ITmedia]

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　不動産投資では、場所によって利回りが違います。しかし、ある程度の利回りがないと、ローン返済や運営費用がかさんで赤字になることも。必要なコストを簡単に計算する方法はないのでしょうか。

　「お金の教養」を身につけることを目指した総合マネースクール、ファイナンシャルアカデミーで不動産授業を担当する束田光陽先生に、ローン返済や運営費用などコストについて聞きました。聞き手は編集部サイトウ。

表面利回りのめどは何パーセント？

サイトウ：　前回、不動産の表面利回りは場所によって違うという話を聞きました。では、何パーセントあれば投資するに値するのでしょうか？

　極論すると、自宅であれば自分が暮らすので4％でも6％でもいくらでもかまわない。でも、不動産投資の場合、家賃とローン返済のバランスをとらなければいけないという条件があります。8％とか10％に対し、返済額がどのくらいか考えなきゃいけないんです。

　ローンの返済はまず金利がありますよね。住宅ローンは0.5％くらい。でも投資物件には住宅ローンは使えないので、投資ローンなら金利2％くらいですね。しかも借金を返さなければいけないので元本返済があります。

　頭金1割を入れて残り9割をローンで返すとしましょう。30年払いで返すなら、年間約3％を返さなければいけない。金利2％と元本3％を合わせると、この瞬間5％になるわけです。このほかに管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税などを乗せるとさらに2％かかって、7％くらいになるわけです。

　都心の4～6％という利回りは空室が出づらいので、安全に見えるんですが、実はコストをまかなえず赤字になる宿命なんです。これを不動産業者さんは「30年間赤字ですがローンを返済したらその後は黒字になりますから年金づくりのために都心の物件を買いましょう」というセールストークで説明されるわけですが、こうなると、先程の収入の2分の1でコストを賄うという方程式が崩れてしまって、大丈夫か？　となってしまう。

　この7％のコストを家賃からまかなおうとすると、最低でも利回り8％のエリアもしくは物件を選ぶしかないと、理論上出てくるわけです。

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束田光陽の不動産投資の教室

ファイナンシャルアカデミー認定講師。受講生による講義の満足度評価が5点満点中平均4.9点というナンバーワン講師。大手企業でサラリーマン生活を送るも将来に不安を感じ26歳で不動産投資を開始。現在までに通算25件の物件を購入し、総資産は5億円、年間家賃収入は4000万円。自身の豊富な経験に加え、1万人以上の生徒を教えた経験をもとにした講義は抜群の説得力。落語好きで「束田講師の落語のような話を聞くために通っている」という受講生もいるほど。担当講義は不動産投資スクールのほか、中上級者向けフィールドワークゼミなど。

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