束田光陽の不動産投資の教室

不動産投資のコストを暗算で計算する（2/3 ページ）

公開 2019年04月03日 11時34分

更新 2019年05月13日 09時58分

著者

斎藤健二

[ITmedia]

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サイトウ：　なるほど。どのエリアを買いますか？　の答えとしては、家賃収入の2分の1でコストをまかなうという方程式を守るためには、最低8％以上の利回りでないといけないわけですね。

　自宅の場合は、無視して好きなところで家を買えば、となるんですが、投資目的の場合は常にインカム収入とローン返済のバランスを練らなければならないので、地域は限定されてくるんです。

返済年数は長いほうがいい？　頭金は多いほうがいい？

サイトウ：　返済年数と頭金の量で、家賃収入とローン返済額のバランスはコントロールできると思うんですが、どう考えたら良いんでしょうか？

　先ほどと同じように、3000万円の物件に頭金300万円を入れた場合、何年返済がいいかを考えましょう。長いのと短いのとどっちがいいとおもいますか？

サイトウ：　長くすると月々の返済額が少なくなりますね。一方で、長期間金利を払い続けなければいけないので、全体としては損をする？

　期間を短くすることと、ローンの繰り上げ返済はほぼ同じことだと言えますよね。最初に短くするかあとから短くするかの違いですから。そして、理論的には早く返したほうが、金利2％の負担を減らせるじゃないですか。

　ローンを繰り上げ返済するということは、お金を銀行に返すということですね。そのお金は現金です。つまり繰り上げ返済すると、現金を2％の運用に回せるということなんです。投資すると2％のリターンがもらえる運用商品があります。そこに投資をしますか？　というのが繰り上げ返済または期間を短くすることの本質です。

　そこで考えなくてはいけないのは、本当に2％の運用利率でかまわないのかということです。株式に投資をすれば配当利回り5％の株もありますよ、と。でも株を買ったら下落すれば損をしてしまいます。じゃあ不動産を買ったらどうでしょう。利回り8から10％の不動産に回したほうが資金は増えるはずじゃないですか。

　不動産投資という選択肢がある限り、期間を短くしたり繰り上げ返済したりという選択肢は消えるはずだと思っています。長くしたほうがいい。

　では、どうすれば長くできるのか？

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ファイナンシャルアカデミー認定講師。受講生による講義の満足度評価が5点満点中平均4.9点というナンバーワン講師。大手企業でサラリーマン生活を送るも将来に不安を感じ26歳で不動産投資を開始。現在までに通算25件の物件を購入し、総資産は5億円、年間家賃収入は4000万円。自身の豊富な経験に加え、1万人以上の生徒を教えた経験をもとにした講義は抜群の説得力。落語好きで「束田講師の落語のような話を聞くために通っている」という受講生もいるほど。担当講義は不動産投資スクールのほか、中上級者向けフィールドワークゼミなど。

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