不動産投資の利回り、6％は妥当なのか？：束田光陽の不動産投資の教室（2/2 ページ）

[斎藤健二，ITmedia]

6％の利回りは妥当なのか？

サイトウ：　先程の話だと場所によって違うということでしたね。

　そうです。場所によって違って、東京の都心のほうはがんばっても4から6％が限界で、その周辺部が6から8％、さらにその周りが8から10％と、都心から遠ざかるほど利回りは上昇していくものなんです。これはなぜか？

　理由その1は、単に都心のほうがニーズが高い。つまり需要と供給のバランスです。都心ほど欲しい人が多い、でも売り物は少ない。田舎にいくほど逆になります。利便性がいいからというのもあるし、都心に該当する面積が小さいという点もあります。希少価値ですね。

　別の側面を見ると、不動産運営で重要な空室率があります。部屋の借り手がつかなくて空いてしまう比率ですね。都心だと、利回りは4から6％だがすごく埋まると。99％くらい埋まる。一方、利回り8から10％の場所は、例えば空室率が80％とか。遠ざかるほど、空室が増えていくので、そこを考えて利回りが変わります。

サイトウ：　高い利回りを取るなら、誰も借りてくれないというリスクもあるということですね。

　どこを狙うかも人それぞれで、「たとえ満室でも6％ではバカバカしいよ」という人は、利回り12％の世界で100％入居を目指したほうがチャレンジングじゃないですか。当然7割が平均のところで100％にするには、すごく美しいリフォームをしたり、不動産仲介業者に営業したり手間はかかりますが、その手間を楽しめる人にとってはそっちのほうがチャレンジングなわけです。

　一方で「面倒くさいのは嫌だ楽したい」という人は。手がかからなくて4から6％取れるほうがうれしいかもしれない。好みの問題ですね。

　6％が妥当かどうかは、どこで狙っているかによるんです。一般的には、10から12％が普通のところで6％は全然美味しくないので無視したほうがよくて、都心で6％と言われたらまぁまぁいいので買ったほうがいいでしょう。

　続く。

話し手：束田光陽

ファイナンシャルアカデミー認定講師。受講生による講義の満足度評価が5点満点中平均4.9点というナンバーワン講師。大手企業でサラリーマン生活を送るも将来に不安を感じ26歳で不動産投資を開始。現在までに通算25件の物件を購入し、総資産は5億円、年間家賃収入は4000万円。自身の豊富な経験に加え、1万人以上の生徒を教えた経験をもとにした講義は抜群の説得力。落語好きで「束田講師の落語のような話を聞くために通っている」という受講生もいるほど。担当講義は不動産投資スクールのほか、中上級者向けフィールドワークゼミなど。（ファイナンシャルアカデミー 不動産投資スクール）