新宿、中野、荻窪――自社に合う立地選びの視点 JR中央線エリアを“出店のプロ目線”で見ると？：出店戦略の最強技法（1/2 ページ）

[石井昭人，出店戦略の最強技法]

この記事は『出店戦略の最強技法　2000店舗を成功に導いたプロのメソッド』（石井昭人、日本能率協会マネジメントセンター）に掲載された内容に、編集を加えて転載したものです（無断転載禁止）。

新店舗の立地、どう決める？　カギは“鳥の視点”にあり

　多くの人は、立地探しを始めると、いきなり物件を探します。しかし、この順番ではうまくいきません。物件は最後に見るものだからです。

　物件から見始めると、本来自分がやりたい商売に合ったマーケットかどうかを無視し、物件そのものに目を奪われてしまいます。それでは出店ではなく、ただの箱探しです。やりたいことが具体化されないまま、物件だけが候補になっていく。だからこそ、最初に見るべきは物件ではありません。

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　店舗の開発では、最初に「場所」ではなく「エリア」を見ます。そしてそのエリアを、現地に行く前に一度「上から」読みます。　これが鳥瞰（ちょうかん、本記事では「トリカン」）です。

店舗の開発では、最初に「場所」ではなく「エリア」を見る（画像：ゲッティイメージズ）

“良い立地”を見極める3つの視点「鳥瞰」「白図」「虫瞰」

　エリアは、感覚で見るものではありません。手順で読みます。一度で全部を見ようとすると、見ている対象が混在し、判断基準がぶれる。視点を分けることで、各ステップで「見るべきこと」が明確になる。

　そのために用いるのが、鳥瞰（トリカン）・白図（ハクズ）・虫瞰（ムシカン）の3つの視点です。

• 鳥瞰は、エリア全体を見て当たりを付ける作業です。
• 白図は、情報を整理し、人の動きを仮説として捉える作業です。
• 虫瞰は、現地に立ち、その仮説が成立しているかを確かめる作業です。

　この3つを順番に使うことで、場所は感覚ではなく、判断として見えるようになります。

　鳥瞰でエリアを絞り、白図で構造を読み、虫瞰で現地を確かめる。この順番で見ていくことで、出店候補は自然と絞り込まれていきます。では、この手順を順番に見ていきます。

新宿、中野、荻窪――JR中央線沿いの出店エリア、プロはこう見る

新宿を含む広域を並べて見た図（出所：石井昭人著『出店戦略の最強技法』）

　鳥瞰（トリカン）では、まず広い範囲を見て、どの街に焦点を当てるべきかを考えます。この地図は、そのために新宿を含む広域を並べて見た図です。この段階では、まだ対象エリアは決めません。ここから、実際に検討する価値のある街を残していきます。

　ここでは、生活密着・日常利用型業態を前提に考えます。例えば、総菜店、ベーカリー、小型食品店、美容系、フィットネスなど、生活圏の中で繰り返し使われる店です。

　こうした業態は、人が多い街ならどこでも成立するわけではありません。大切なのは、

• 生活者がいること
• 日常の動線に入ること
• 家賃と売り上げが見合うこと

この3つがそろって、はじめて現実的な出店候補になります。ここで考えるのは「一番大きい街はどこか」ではありません。「一番人が多い街はどこか」でもありません。

　自分の商売にとって、現実的に検討する価値がある街はどこか。そこを見極めるのが、鳥瞰（トリカン）です。ここではまず、候補として残す街と、今回は外す街を分けます。その判断を、次のページでデータを使って確かめていきます。