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» 2019年05月14日 07時58分 公開

新築? 中古? 不動産投資家なら自宅はこう買う (1/2)

不動産投資なんてやらないという人でも、自宅の購入は検討したことがあるはず。ただ、不動産投資的な考え方を持っていると、自宅もリスク小さく安く購入することが可能になる。

[斎藤健二,ITmedia]

 人生で最も高い買い物といわれる自宅。都心で自宅を買おうと思ったら、豪華なモデルルームに行って検討し、新築マンションを買う人もいるだろう。

 ところが、不動産投資家の目線でいうと、このような自宅の買い方はNGだ。住宅価格が上がり続けるのならいいが、下がってしまうことも念頭に置くと、もっとリスク小さく自宅を買う方法も見えてくる。

 アパート1棟6室、区分マンション4室を所有し、年間総家賃収入は700万円を超える不動産投資家の山田太郎さん(仮名)は、どのような観点で自宅を買ったのだろうか?

築古マンションを買ってリフォームするという選択肢(写真提供:ゲッティイメージズ)

 「不動産投資の知識があると、住宅ローンを組んで自宅を買うときも賢くなれます。不動産は自動車と同じなんですよ。売買して登録されたら新車でなくなり、値段が下がります。不動産も同じです」

不動産の価格は古くなっていくと下げ止まる

 新築は確かに気持ちがいいものだが、「新築プレミアム」という言葉があるように、買った瞬間に中古になり、価値が落ちる。

 「物件価格が上がり続けるなら新築もいいでしょうが、それを狙い過ぎたのが平成バブルですから。私は、長い目で見ても価値が落ちにくい、リフォームをして売却するか、賃貸にまわしても十分黒字で回るような物件を探して買いました」

 「不動産も価格は、最初の落ちが激しいんですよ。築が古いものはなかなか価値が落ちません。5年でバッと落ちて、10年でさらに落ちる。20年から先は下限があるんです」

 価格が落ち切った物件を買うのは下落リスクを減らせるかもしれないが、やはりボロボロの場合が多い。

 「私はそういう意味で中古に限定して、自分でリフォームをしようと思い、わざわざ室内がボロボロの物件を選んで買いました。当時、築35年(1979年築)の物件です」

 リフォームは手間がかかるのも事実だが、やりようによっては価格を抑えることができる。

 「いまリフォーム機材なんて、インターネット通販で買えますから。例えば、買った給湯器を現場に送って馴染みの業者さんに付けてもらいます」

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