新築？ 中古？ 不動産投資家なら自宅はこう買う（2/2 ページ）

[斎藤健二，ITmedia]

瑕疵（かし）担保免責、ローン特約なしという上級技

　購入価格を下げて、また競争を勝ち抜いてお買い得な物件を買うにはどうしたらいいのだろうか？

　「例えば私は、瑕疵（かし）担保免責です。それからローン特約をなくします。さらに『この物件がすごく気に入っています。リフォームして住みたいと思います』と売主に一筆書きます。やっぱり本気度を見るんですね。『こんなことを書いてくれてうれしい』と売り主さんが言ってくれたことが本当にありました」

　瑕疵担保とは、買った物件に瑕疵、欠陥があったときに売り主は修繕する責任を負うことを指す。個人から購入する場合、一般的には引き渡しから2〜3カ月の間に見つかった欠陥が対象のことが多い。瑕疵担保免責とは、この売主の責任を免除することを指す。売主に有利な契約なので、その分価格を下げてもらうというわけだ。

　ローン特約とは、もし銀行からローンの承認が降りなかった場合は購入を取りやめられるというもの。これをなくすということは、もし銀行から融資を得られなかったら現金で買うか、多額の違約金を払うことになる。こちらも売主に有利になるので、価格を下げてもらう交渉に使える。

マンション選びで重要なのは”変えられないところ”

　マンション内部は自分でリフォームするとして、では何をチェックして物件を選べばいいのだろうか？

　「マンションは共用部のほうが大事なんです。外から見たり、共用廊下を歩いて状態をチェックします。以前見た物件で、外壁はボロボロ、共用廊下にゴミが積んであって、消費者金融の督促状がポストからあふれていたことがあります。その物件は駅近くていいなと思ったのですが、近づくのも怖くなりました」

マンションは部屋よりも共用部に注意（写真提供：ゲッティイメージズ）

　「一棟アパートや戸建ては自分一人で決断できますが、区分マンションは他人と同じ建物に住むわけです。管理組合があって、計画的に修繕できているか？　はマンションによって異なります。ですから、共用部は絶対にチェックします」

　古い好立地の物件を見つけて、契約内容も工夫して金額を下げ、さらに自分でリフォームを手配する。こうした方法で、不動産を買うリスクを下げることができる。もちろん、こうしたやり方は不動産投資の経験がある山田さんだからできた部分もあるだろう。

　それでも、自宅の購入も工夫次第でいろいろできることは知っておきたい。