なぜ不動産投資は資産が増えるのか？ 借入で利益を増幅する：束田光陽の不動産投資の教室

[斎藤健二，ITmedia]

　資産運用の王道といえば不動産です。日本の富裕層の多くも不動産を活用して財をなしましたし、米国のトランプ氏も不動産王として有名ですね。しかし、「ワンルームマンション投資をしませんか？」というようなセールスに乗せられると、せっかくの不動産投資もうまくいきません。

　「お金の教養」を身につけることを目指した総合マネースクール、ファイナンシャルアカデミーで不動産授業を担当する束田光陽先生に、不動産投資のポイントを聞きました。聞き手は編集部サイトウ。

ファイナンシャルアカデミーで不動産授業を担当する束田光陽氏

　まず不動産がどんな投資かを話しましょう。不動産だろうが株だろうがあらゆる投資の利益は、大きく2つあって、キャピタルゲインとインカムゲインからなっています。キャピタルゲインは売買――安く買って高く売ったときの利益がキャピタルゲインです。そして売らずに持っているだけで勝手に入ってくるのがインカムゲインです。定期収入みたいなものですね。

　株だと安く買って高く売るというのがメインだと思います。比率でいうとおそらく９割くらい。残り１割は、株からの配当金とか株主優待とか。圧倒的にキャピタルゲインが多いんですよ。

　なんでだと思います？

サイトウ：　手っ取り早くもうけたいからでしょうか？

　そうですね。配当金と株主優待って、年に1、2回くらいしか振り込まれません。例えば100投資したらそれに対してどれくらい配当されると思います？

サイトウ：　2％くらいでしょうか？

　そうです。高くても5％くらいでしょうか。年に2回しか配当されず、あわせて5％くらいのリターンってまどろっこしいじゃないですか。一方、キャピタルゲインなら安く買って高く売る、あるいは「空売り」といって高く売って安く買うと、ほんの一週間とかで何倍とかの値上がり益もあり得ます。

株式投資と不動産投資の違い

不動産のもうけは「インカムゲイン」

　一方不動産の場合は逆で、キャピタルゲインで儲ける人が1割で、インカムゲインで儲ける人が9割くらい。逆転しているんです。何でだと思いますか？

サイトウ：　値動きがゆっくりで、借り入れができるから？

　そうですね。不動産は、値段がすごくゆっくり上がったり下がったりするので、キャピタルゲインで儲けようとすると時間がかかってしまうんですね。一方、インカムゲイン――つまり家賃収入は100の投資に対して何パーセントくらい手に入ると思いますか？

サイトウ：　都心だと4％くらいですか？

　はい。地域によって違いますが、都心だと4から5％くらいで、ちょっと都心をはずすと6から8％とか、さらにはずすと8から10％とかになります。仮に8％だとしましょう。この8％をさらに増やす方法があるんです。借り入れです。

　借り入れ、つまり借金するんです。借金って、株の世界だと「信用取引」と言われ、自己資金の3倍までという制限があるんですが、不動産だとそういう制限がない。自己資金の10倍とか100倍とかお金を借りてもかまわないんです。

　借金してもダイレクトに10倍にはならないんですが、もともと8％だったのが、16％とか24％とか32％とか40％とか、利回りをかさ上げすることができるんです。これが不動産ならではの特徴です。

　株は売ったり買ったりを繰り返さなければいけないので手間がかかるじゃないですか。不動産のようにインカムゲインが中心だと放ったらかしでいいので、最初に40％の収益の物件を設定しておけば、放おっておいても5年10年それが入り続けます。

サイトウ：　なるほど、借金をうまく使うことで、売買の手間をかけずに利益を増幅させるのが不動産投資なんですね。でも借金はコワイ……。

　次回に続く。

話し手：束田光陽

ファイナンシャルアカデミー認定講師。受講生による講義の満足度評価が5点満点中平均4.9点というナンバーワン講師。大手企業でサラリーマン生活を送るも将来に不安を感じ26歳で不動産投資を開始。現在までに通算25件の物件を購入し、総資産は5億円、年間家賃収入は4000万円。自身の豊富な経験に加え、1万人以上の生徒を教えた経験をもとにした講義は抜群の説得力。落語好きで「束田講師の落語のような話を聞くために通っている」という受講生もいるほど。担当講義は不動産投資スクールのほか、中上級者向けフィールドワークゼミなど。（ファイナンシャルアカデミー 不動産投資スクール）