レゴブロック的会計で理解する中古物件がお買い得な理由：プレゼンがうまい人の「図解思考」の技術

自己資金ゼロの状態で一戸建てを購入した場合のBS（貸借対照表）は？　前回までに解説してきたレゴブロック的な考え方で物件購入時の資産管理の仕組みを解いてみましょう。

[永田豊志，Business Media 誠]

　これまで数回にわたり、企業会計や経営分析をレゴブロック的に解説してきました。レゴブロック的とは、図解思考を使って物事をどれだけ単純に考えられるかということです。

　レゴブロック的な単純モデルの積み重ねで物事を考えることで、複雑な情報をシンプルに理解でき、正しい判断に導くことができるのです。今回はこれを、自分の会計、すなわち個人の資産管理に応用してみます。

世にも恐ろしい「債務超過」

　何度も説明した通り、資産というのは借金（負債）と自己資本（純資産）の合計です。これまでの連載で、企業も個人も資産をいかに増やすかというゲームであると説明しました。資産によって利益を出し、それによって資産をさらに増やすというゲームです。

　しかしどんなに資産を持っていても、それが全て負債であれば純資産はゼロです。よって、解散すると価値はなくなってしまいます。債務超過というのはさらに悪く、借金が総資産を上回っている状態です。

　企業でも個人でも、債務超過となると「信用度」が格段に低下します。上場企業で債務超過となれば上場廃止になるし、上場していなくても銀行がお金を貸してくれないなど、企業経営に赤信号がともります。個人でも借入が資産に対して大き過ぎると、それ以上の借入ができないなどの不都合が生じてくるわけです。

新築一戸建てをローンで買うリスク

　さて、今回は家を買うケースを考えてみたいと思います。

　私自身も随分前に新築一軒家を購入しましたが、今はちょっと後悔しています。無理して新築住宅を購入すると、前述した「債務超過」にまっしぐらだからです。そのからくりを以下に示します。

　まず、一戸建ての価格を仮に5000万円としましょう。内訳は土地代が2000万円で、建物が3000万円とします。これを自己資金ゼロで（最近は、そういった融資も多いです）購入するとします。購入時のBS（貸借対照表）は下図のようになります。

　この段階で資産と負債の金額はイコールですので、純資産はゼロですね。ただし、ここからが怖いところです。実は、買った瞬間に家自体は「中古物件」という烙印が押されるのです。

　中古物件となると、少なくとも建物は2割ほど価値が下がります。3000万円→2400万円となるわけです。しかし負債はまだ1円も返してないので、買った瞬間に負債が総資産より600万円も多い「債務超過」になります。

中古物件を買うBS的なメリット

　よく「家を買うときは2割の自己資金を」といわれるゆえんは、買った瞬間に2割ほど資産価値が下がることにも関連しているわけですね（戸建て、マンションによって多少の差はありますが……）。

　ちなみに家というものは当然、一度でも入居者がいれば新築とはいえません。それ故に中古物件としての価値になってしまうのですが、逆に入居者がいなくても家を建ててから1年間売れなければ、未入居の中古物件として扱います。人気がある物件は無理でしょうが、未入居の中古物件は前述の通り大幅にディスカウントされます。中古物件というのは、買った瞬間に「債務超過」に陥ることがない、とてもBS的には理にかなった購入方法なんですね。

家を購入することは、資産運用上プラスではない

　最近は、景気の影響で土地代も下がり気味。家を購入しても資産を増やすどころか、どんどん減らす結果になってしまいます。ニュースによれば、日本の地価は20年連続して下落している！　とか。恐ろしい……。

　ちなみに、建物はその耐用年数で減価償却（使える年数で費用を割って少しずつ費用計上する仕組み）していきます。木造住宅では24年程度ですから、24年後には建物の価値はBS的にはゼロになっているということです。土地は下がり続け、建物の価値も下がり続けるとなれば、家を買う行為自体が資産運用の手段としてはとても難しい時代にきているのかもしれませんね。

集中連載『プレゼンがうまい人の「図解思考」の技術』について

『プレゼンがうまい人の「図解思考」の技術』（永田豊志・著、中経出版・刊、A5判／208頁、本体1500円）

　パワポの前に「図」で考える――。ベストセラー『頭がよくなる「図解思考」の技術』の第2弾となる本書は、プレゼンテーションの根幹とも言える「メッセージをどう作り、どのように伝えるのか」を図で整理する方法を解説しています。

　「見栄えのいいスライドを作ること」や「説得力のある話し方をすること」も当然大事ですが、プレゼンの目的（メッセージ）そのものが洗練されていなくては、聞き手の心には届かないからです。営業プレゼンテーションや講演に限らず、ちょっとした説明や商談、または報告などにも応用可能で、あらゆるビジネスシーンで活躍するはずです。

目次

• 第1章：残念なプレゼンは、なぜ眠たくなるのか？…面白いプレゼンの秘密とは？
• 第2章：考えがスッキリまとまる図解プロットの技術…自分の考えを整理する方法
• 第3章：「合体ロボ作戦」でシナリオに磨きをかける…プレゼンの流れを作り出す
• 第4章：魅力的なスライドラフを描いてみる…ハイクオリティなラフ描きの技術を公開
• 第5章：図解プロットに挑戦！…実際に、考えをまとめ、シナリオを作り、ラフを描く
• 第6章：魅力的なアイデアを作り出す10のテクニック…使えるアイデア発想法

著者紹介　永田豊志（ながた・とよし）

　知的生産研究家、新規事業プロデューサー。ショーケース・ティービー取締役COO。

　リクルートで新規事業開発を担当し、グループ会社のメディアファクトリーでは漫画やアニメ関連のコンテンツビジネスを立ち上げる。その後、デジタル業界に興味を持ち、デスクトップパブリッシングやコンピュータグラフィックスの専門誌創刊や、CGキャラクターの版権管理ビジネスなどを構築。2005年より企業のeマーケティング改善事業に特化した新会社、ショーケース・ティービーを共同設立。現在は、取締役最高執行責任者として新しいWebサービスの開発や経営に携わっている。

　近著に『知的生産力が劇的に高まる最強フレームワーク100』『革新的なアイデアがザクザク生まれる発想フレームワーク55』（いずれもソフトバンククリエイティブ刊）、『頭がよくなる「図解思考」の技術』（中経出版刊）がある。

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